住宅ローンの金融機関決めました(*ﾟ∀ﾟ*)
前回の記事で金利タイプ別にシミュレーションを実施し、変動金利でローンを組もうとしているぼんたろ夫婦です(*'ω'*)
前回の記事で金利タイプが決まったので、
今回の記事ではどこの金融機関でローンを組むかを決めていきます。
その前に、まずはぼんたろ夫婦の住宅購入の流れを示します。
ぼんたろ夫婦の注文住宅の流れ
ネット銀行で組むか地銀で組むかで、住宅ローンの流れが変わってきます。
以下で説明します。
ネット銀行で借りる場合
【ローン2本立て+つなぎ融資】
ポイント
①土地と建物の2本立てローン
土地代を現金で払えないので、建物だけでなく土地もローンを組む必要があります。
土地のローンについては、融資実行の翌月から支払いが発生します。
今住んでるアパートの家賃との二重払いになるので、利息だけ払って返済開始時期を遅らせることも可能ですが、
●利息だけ払うのがもったいない
●ローンの返済期間35年は融資実行の翌月からのカウントになるため、支払いを遅らせた分の返済期間が短くなる
というデメリットがあります。
②つなぎ融資
通常、建物のローンの融資実行は建物が完成して引渡しの時になります。
しかし、ぼんたろ夫婦が建てる一条工務店を含む多くのハウスメーカーは、3回に分けて代金を支払う必要があります。
一条工務店の場合は着手承諾時、上棟時、完成時です。
よって、融資実行前に建物の支払いが発生するため、つなぎ融資という形で融資してもらい、対応します。
ネット銀行は金利が低いという特徴がありますが、つなぎ融資に対応している金融機関が少ないです。
2022年3月時点で対応しているネット銀行は、
●楽天銀行
などがあります。
低金利が魅力的なauじぶん銀行やPayPay銀行は対応していないようですので、
他行でつなぎ融資を利用しなければいけません。
手続きが煩雑そうです。。。
地銀で借りる場合
【ローン２本立て】
ぼんたろ夫婦が聞いた複数の地銀は、つなぎ融資を取り扱っていませんでした。
その代わり、建物代金の最初の支払い時に融資を実行してくれます。
ただし、デメリットがあります。
①建物に先行して土地に対し担保設定するため、住宅取得資金にかかる登録免許税の優遇が受けらない
②土地を先行して担保設定する際に、司法書士への報酬料が発生する
ことです。
このように、ネット銀行で借りるのか地銀で借りるのかで住宅ローンの流れが異なります。
それでは、どこの銀行で借りるのが総支払が少なくなるか計算していきます。
各金融機関での総支払額の比較
楽天銀行の場合
借入金 ：5000万
当初金利 ：0.537%
（2022年3月時点の最優遇金利で計算。この金利で審査通るか分かりません！笑）
金利変動 ：5年毎に+0.25%
その他条件：事務手数料 33万（一律）
備考：50%ガン団信、全疾病保障
つなぎ融資金利：2.64%
つなぎ融資手数料：11万
【着手承諾時】
融資期間：5ヶ月(150日)
融資金 ：1000万
利息＝1000万✖︎2.64%÷365(日)✖︎150(日)＝108,493(円)
【上棟時】
融資期間：3ヶ月(90日)
融資金 ：1000万
利息＝1000万✖︎2.64%÷365(日)✖︎90(日)＝65,096(円)
総支払額＝50,000,000+9,401,244(利息)+330,000(事務手数料)+110,000(つなぎ融資手数料)108,493(つなぎ融資手数料)+65,096(円)=60,014,833(円)
PayPay銀行の場合
借入金 ：5000万
当初金利 ：0.380%
（2022年3月時点の最優遇金利で計算。この金利で審査通るか分かりません！笑）
金利変動 ：5年毎に+0.25%
その他条件：事務手数料 110万(借入額の2.2%)
備考：50%ガン団信、一般団信プラス
つなぎ融資手数料：11万（仮で楽天銀行に合わせました）
【着手承諾時】
融資期間：5ヶ月(150日)
融資金 ：1000万
利息＝1000万✖︎2.64%÷365(日)✖︎150(日)＝108,493(円)
【上棟時】
融資期間：3ヶ月(90日)
融資金 ：1000万
利息＝1000万✖︎2.64%÷365(日)✖︎90(日)＝65,096(円)
総支払額＝50,000,000+7,861,621(利息)+1100,000(事務手数料)+110,000(つなぎ融資手数料)108,493(つなぎ融資手数料)+65,096(円)=59,245,210(円)
地銀Aの場合（定率金利）
借入金 ：5000万
当初金利 ：0.405%
金利変動 ：5年毎に+0.25%
その他条件：事務手数料 82.5万（借入金の1.65%）,給与振込口座指定，無料ライフプラン相談に１回行く
備考：100%ガン団信
仮抵当時の司法書士代：10万円
登録免許税の軽減措置の不適用：9万円
(建物代3000万の場合、
軽減措置前:3000✖️0.4%=12万円
軽減措置後:3000✖️0.1%= 3万円
差額12-3=9万円)
総支払額：50,000,000+8,105,074(利息)+825,000(事務手数料)+100,000(司法書士代)+90,000(登録免許税のプラス費用)=59,120,074 (円)
地銀Aの場合（定額金利）
借入金 ：5000万
当初金利 ：0.485%
金利変動 ：5年毎に+0.25%
その他条件：事務手数料 16.5万（一律）,給与振込口座指定，無料ライフプラン相談に１回行く
備考：100%ガン団信
仮抵当時の司法書士代：10万円
登録免許税の軽減措置の不適用：9万円
(建物代3000万の場合、
軽減措置前:3000✖️0.4%=12万円
軽減措置後:3000✖️0.1%= 3万円
差額12-3=9万円)
総支払額：50,000,000+8,888,477(利息)+165,000(事務手数料)+100,000(司法書士代)+90,000(登録免許税のプラス費用)=59,243,477 (円)
結果はなんと。。。
総支払額が１番少ないのは地銀A（定率金利）となりました！！
検証
地銀A(定率金利)と楽天銀行の比較
楽天銀行のメリットは事務手数料が一律33万円で安いことです。
しかし、地銀Aと比較すると、つなぎ融資の費用がかかることとと金利が高いことにより、事務手数料の差額は埋まりませんでした。
地銀A (定率金利)とPayPay銀行の比較
PayPay銀行のメリットは金利の安さです。
しかし、地銀Aと比較すると、つなぎ融資費用と事務手数料の差額によって金利差以上の金額が発生し、総支払額は地銀Aの方が低い結果となりました。
ただし、差額は125,136円と僅かなため、つなぎ融資の条件次第では同じくらいになるかもしれません。
※ちなみにauじぶん銀行は2022年3月時点でau回線とじぶん電気の利用で最優遇金利が0.289%ですが、ぼんたろ家は利用の予定がないので最優遇金利だとしても0.389%となりPayPay銀行より高い結果となります。
地銀A(定率金利)と地銀A(定額金利)の比較
金利が低いが事務手数料が高い定率金利と、金利が高いが事務手数料が低い定額金利。
シミュレーション結果では123,403円だけ定率金利が安い結果となりました。
しかし、これは35年で支払う場合です。
もし、123,403円分の利息を繰上げ返済することで支払わずに済むのであれば、定額金利の方が総支払額は安くなります。
では、どれくらいの期間を繰上げ返済すればいいでしょう。
計算したところ、3年弱でした！
利息分は繰上げ返済によって、支払が不要になります。
地銀Aの定額金利も条件として良さそうです。
ぼんたろ家が選ぶ金融機関の発表
地銀Aにする予定です！！（定率金利か定額金利かは検討中です！）
①総支払額が１番安い点
②ネット銀行のような手続きの煩雑さがない
ことが理由です。
金利が安い金融機関に轢かれがちですが、条件を確認して総支払額で判断することが大切だと思います。
今回の比較のケースのように、つなぎ融資や事務手数料の差額で金利差が引っくり返ることもあります。
また、金融機関を検討する場合は複数の銀行で事前審査を通し、条件の交渉をすることも大切です。
うまくいけば、通常より良い条件を引き出すことが可能です。
参考になれば幸いです。
おわり。
過去記事のリンクです。
変動金利と固定金利で実際にシミュレーションをし、総支払額の比較をしています！
FP診断したときのことを書きました！
