変動金利？固定金利？ぼんたろ夫婦は考えていますΣ(-᷅_-᷄๑)
ぼんたろ夫婦は考えておりますΣ(-᷅_-᷄๑)
そう、住宅ローンについて！！
ぼんたろ夫婦は、数ヶ月後には土地のローンを、来年には上物のローンを組まないといけませんΣ（ﾟдﾟlll）
ってことで、整理とメモもかねて住宅ローンについて書きたいと思います。
ご意見や、計算間違いを発見したなどあれば、ぜひ教えてください！！(*ﾟ∀ﾟ*)
①借入金額
いきなりですが迷っています( ﾟдﾟ)
住宅ローン控除は控除率0.7％で上限35万です。
5000万借りたら、
5000万×0.7%=35万控除
となるため、5000万前後が最もローン控除の旨みがあるといえます。
単純な損得勘定だと、借りすぎは金利分損しますΣ（ﾟдﾟlll）
資産運用で金利以上の利益を出すことを前提に限界まで借りる人もいるかとは思いますが(๑˃̵ᴗ˂̵)
※控除額は認定長期優良住宅および認定低炭素住宅の場合です。
家の性能により、控除上限額は変わります。
また、ローン契約者の年収によっても変わります。
ぼんたろ夫婦は当初は頭金に1000万円入れて、借入をできるだけ少なくしようとしていましたが、ローン控除があるのでそれならば１番効率がいい5000万まで借りた方がいいのかなと迷っていますΣ（ﾟдﾟlll）
迷っている理由は、
『金利タイプを決定できていないから』です。
金利が0.7%（ローン控除率）以下になる変動金利なら5000万借りる、0.7%以上になる固定金利なら頭金を多く出して借入金を少なくするのが、金銭的にはいいかなと思っています(*'ω'*)
ただし、変動金利の場合は金利上昇リスクがあるので、そこはシミュレーションをして損益分岐点を出して詰めていかないといけませんΣ（ﾟдﾟlll）
最後の方でシミュレーション結果示しています(*ﾟ∀ﾟ*)
②返済期間
繰上げ返済して、ローン期間を短くする分には問題ないので、35年で組む予定です(*'ω'*)
③単独ローン or ペアローン
単独ローンにします。
今は共働きですが、今後子どもを授かったらぼん子は育休期間に入ります。
ぼんたろ夫婦は近くに両親がいないので、育休期間もそれなりに長くなるでしょう。
そうなった場合、ローン控除を受けることができません。
また、片方が働けなくなった場合はもう片方に返済義務があり、リスクが高いです。
④金利タイプ
1番迷っていますΣ（ﾟдﾟlll）
選択肢としては、
ここ最近はずっと低金利時代のため、変動金利を選択する人が大半だと思います。
ネット情報では、物価が上がる一方で給料はあがらず、そんな中で変動金利を上げると多くの人の生活が苦しくなるため、変動金利は暫くは上がらないだろうという予測が多く見受けられます。
本当にそうでしょうか？Σ(-᷅_-᷄๑)
変動金利が上がる要素はいろんなことが考えられ、今後35年を考えると予測はかなり難しく、一種の賭けのように思ってしまいますΣ（ﾟдﾟlll）
それならば、固定金利を選択して、金利上昇分の保険料を払うのも一つの手だと思います(*´-`)
ぼんたろ夫婦は悩む一方です( ﾟдﾟ)
そんなわけで、変動金利と固定金利をExcelで計算して実際にシミュレーションしてみました(*'ω'*)
変動金利で段階的に金利を上げていき、どこに損益分岐点があるか計算してみました。
その上昇幅が現実的になり得るのかどうかが、金利タイプを選択するポイントとなります！(*ﾟ∀ﾟ*)
以下は全て元利均等返済で計算しています。
【変動金利】（地銀A）
借入金 ：5000万
当初金利 ：0.405%
金利変動 ：5年毎に+0.25%
その他条件：事務手数料 82.5万（借入金の1.65%）,給与振込口座指定，無料ライフプラン相談に１回行く
備考：100%ガン団信
総支払額：50,000,000+8,105,074(利息)+825,000(事務手数料)=58,930,074 (円)
【10年固定】（地銀A）
借入金 ：5000万
当初金利 ：0.60%
金利変動 ：10年毎に+0.5%
1 ~10年目→0.6%
11~20年目→1.6% (※1)
21~30年目→2.1%
31~35年目→2.2%(※2)
その他条件：事務手数料 82.5万（借入金の1.65%）,給与振込口座指定，無料ライフプラン相談に１回行く
備考：100%ガン団信
※1）地銀Aでは最初の10年固定が終了した時点で優遇幅が0.5%少なくなります。優遇幅減少分の0.5%と金利上昇分の0.5%で1〜10年目よりも+1%の金利となります。
※2）地銀Aでは5年固定の優遇幅は10年固定と同じですが、基準金利が5年固定の方が0.4%低いです。
そのため、金利上昇分の0.5%と合算して、21〜30年目よりも0.1%高い2.2%となります
総支払額：50,000,000+11,479,807(利息)+825,000(事務手数料 仮)=62,304,807(円)
【35年固定金利】(住宅金融支援機構)
借入金 ：5000万
金利 ：当初10年 →1.18%(フラット35金利Aプラン?)
11年目以降→1.43%(2022年3月時点)
その他条件：分かりません！！
（仮）事務手数料 82.5万（借入金の1.65%）
総支払額：50,000,000+12,369,360(利息)+825,000(事務手数料 仮)=63,194,360(円)
利息額をまとめると、借入金5000万の場合は、
となります。
この金利条件下では変動金利が１番利息が少ないですね(*'ω'*)
それでは、変動金利の金利上昇幅がどれだけ大きくなれば、利息が固定金利と同額程度になるか見てみましょう！！
結論：5年毎に+0.470%上昇で固定金利と同等になる
なんと当初は0.405%だった金利が、
30年後には3.225%になっていますΣ（ﾟдﾟlll）
なかなかの上昇幅に感じます。
ここで過去の変動金利の変動を見てみます。
引用：
民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】
地銀Aの優遇金利は基準金利より-2.070%引き下げなので、30年後に3.225%になるには基準金利が
3.225+2.070=5.295%
の時です。
過去の推移で変動金利が5.295%がいつの時代だったかというと、日本がバブル期を迎えている時です。
今から30年後に日本がバブル期のような景気を迎えているのかと考えると、少子高齢化が進む中でかなり確率的には低いのかなと感じています。
また、固定金利の場合は頭金をできるだけ払ったほうがいいので頭金を1000万入れた想定で計算してみました(*'ω'*)
【35年固定金利】(住宅金融支援機構)
借入金 ：4500万
金利 ：当初10年 →1.18%(フラット35金利Aプラン?)
11年目以降→1.43%(2022年3月時点)
その他条件：分かりません！！
（仮）事務手数料 74.25万（借入金の1.65%）
総支払額：50,000,000+11,132,424(利息)+742,500(事務手数料 仮)=61,874,924(円)
5000万借り入れした場合と比較すると、
利息差額＋事務手数料差額
＝1,319,436 + 82,500=1,401,936 円
安く済みます。実際はローン減税で差額はもう少し低くなりますが、それでも頭金の効果は大きいですね。
そして、このパターンでも変動金利の金利上昇幅がどれだけ大きくなれば、利息が固定金利と同額程度になるか見てみました(*'ω'*)
結論：5年毎に+0.400%で固定金利と同等程度になる
30年後に変動金利が2.805%になるのは、基準金利が4.875%の時です。
過去の推移と比較をするとバブルが弾けた直後くらいですね。
ちょうどぼんたろ夫婦が生まれたくらいです。
その後は1995年くらいからずっと今の水準となっています。
実は記事を書くのと、Excelで計算するのを同時並行で行なっているため、最初の方で金利タイプは迷っていると書きましたが、記事を書く終盤では変動金利が無難な選択なのではと思いました。
また、あまり触れていませんでしたが10年固定金利については、最初の10年が終わった後の優遇幅の減少がなかなか大きいため、それならば変動金利がいいかなと思いました。
しかし、今後金利がどのように推移するかなんて誰にも分からず、答え合わせはかなり先です。
ぼんたろ夫婦は願望を込めて（笑）、現時点では変動金利を選択しようとしています！
次回は変動金利の場合で、金融機関毎の比較と定額金利・定率金利の比較を記事にしたいと思います(*ﾟ∀ﾟ*)
おわり
